Investissement locatif : maîtrisez vos impôts et boostez votre rentabilité
En tant que propriétaire bailleur, vous cherchez certainement à maximiser vos revenus locatifs tout en minimisant vos impôts.
C'est pourquoi notre cabinet immobilier a décidé de vous apporter des informations précieuses et des conseils avisés pour optimiser votre fiscalité.
Merci à Maître Edouard Pruvost, avocat fiscaliste spécialisé en immobilier, qui nous a dévoilé les astuces à connaître pour savoir comment réduire légalement vos impôts sur les revenus locatifs.
LOCATION NUE OU LOCATION MEUBLÉE : QUELLE DIFFÉRENCE FISCALE ?
Tout d'abord, il est important de savoir que la fiscalité diffère selon que vous louez votre bien nu ou meublé. Pour la location nue, vous êtes imposé dans la catégorie de l'impôt sur le revenu, à savoir sur les revenus fonciers. Avec la location meublée, vous dépendez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro : un abattement forfaitaire intéressant
Chacun de ces deux régimes possède un régime micro et un régime réel. Le régime micro sur les revenus fonciers, accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros par an, permet de bénéficier d'un abattement de 30%, correspondant aux charges. Pour la location meublée, il est possible d'être au régime micro jusqu'à 77 700 euros de revenus locatifs par an avec un abattement de 50%. Cependant, il est possible d'opter volontairement pour le régime réel, qui peut être plus avantageux si le montant total des charges dépasse le forfait proposé. Le régime réel : une déduction des charges réelles
En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre investissement locatif.
Les charges déductibles incluent : les charges de copropriété la taxe foncière les frais de gestion les intérêts d'emprunt la prime d'assurance les travaux d'amélioration et d'entretien. Pour la location non meublée, si les charges dépassent les loyers perçus, un déficit foncier est généré, qui peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
L'amortissement du bien : une réduction d'impôt supplémentaire
L'avantage du régime meublé est la possibilité de pratiquer un amortissement du bien, qui prend en compte la dépréciation du bien dans le temps et permet ainsi de diminuer l'assiette imposable.
Selon l’avocat fiscaliste Maître Provost,
C'est pourquoi notre cabinet immobilier a décidé de vous apporter des informations précieuses et des conseils avisés pour optimiser votre fiscalité.
Merci à Maître Edouard Pruvost, avocat fiscaliste spécialisé en immobilier, qui nous a dévoilé les astuces à connaître pour savoir comment réduire légalement vos impôts sur les revenus locatifs.
LOCATION NUE OU LOCATION MEUBLÉE : QUELLE DIFFÉRENCE FISCALE ?
Tout d'abord, il est important de savoir que la fiscalité diffère selon que vous louez votre bien nu ou meublé. Pour la location nue, vous êtes imposé dans la catégorie de l'impôt sur le revenu, à savoir sur les revenus fonciers. Avec la location meublée, vous dépendez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Chacun de ces deux régimes possède un régime micro et un régime réel. Le régime micro sur les revenus fonciers, accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros par an, permet de bénéficier d'un abattement de 30%, correspondant aux charges. Pour la location meublée, il est possible d'être au régime micro jusqu'à 77 700 euros de revenus locatifs par an avec un abattement de 50%. Cependant, il est possible d'opter volontairement pour le régime réel, qui peut être plus avantageux si le montant total des charges dépasse le forfait proposé.
En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre investissement locatif.
Les charges déductibles incluent : les charges de copropriété la taxe foncière les frais de gestion les intérêts d'emprunt la prime d'assurance les travaux d'amélioration et d'entretien.
L'amortissement du bien : une réduction d'impôt supplémentaire
L'avantage du régime meublé est la possibilité de pratiquer un amortissement du bien, qui prend en compte la dépréciation du bien dans le temps et permet ainsi de diminuer l'assiette imposable.
Selon l’avocat fiscaliste Maître Provost,
"lorsque l'on pratique un amortissement et que l'on additionne toutes les charges, il est possible de réduire la quasi-totalité, voire la totalité de l'assiette imposable".
Des astuces supplémentaires pour optimiser votre fiscalité sur les revenus locatifs
En plus des conseils avisés de notre avocat fiscaliste, nous avons rassemblé pour vous des astuces supplémentaires pour optimiser votre fiscalité sur les revenus locatifs.
La location en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux pour les propriétaires bailleurs. Ce statut s'applique aux locations meublées dont les recettes annuelles n'excèdent pas 23 000 euros ou ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges réelles et pratiquer un amortissement du bien, ce qui permet de réduire considérablement l'assiette imposable.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du montant de l'investissement immobilier, dans la limite de 300 000 euros, pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) destiné à la location meublée non professionnelle. Ce dispositif s'applique aux résidences de services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant de déduire les charges liées à un bien immobilier locatif du revenu global imposable. Pour en bénéficier, il faut que les charges déductibles soient supérieures aux revenus fonciers perçus. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La location saisonnière
La location saisonnière peut être une alternative intéressante pour optimiser votre fiscalité sur les revenus locatifs. En effet, les loyers perçus dans le cadre d'une location saisonnière sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50% si les recettes annuelles n'excèdent pas 32 900 euros. Au-delà de ce seuil, le régime réel s'applique.
En plus des conseils avisés de notre avocat fiscaliste, nous avons rassemblé pour vous des astuces supplémentaires pour optimiser votre fiscalité sur les revenus locatifs.
La location en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux pour les propriétaires bailleurs. Ce statut s'applique aux locations meublées dont les recettes annuelles n'excèdent pas 23 000 euros ou ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges réelles et pratiquer un amortissement du bien, ce qui permet de réduire considérablement l'assiette imposable.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du montant de l'investissement immobilier, dans la limite de 300 000 euros, pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) destiné à la location meublée non professionnelle. Ce dispositif s'applique aux résidences de services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant de déduire les charges liées à un bien immobilier locatif du revenu global imposable. Pour en bénéficier, il faut que les charges déductibles soient supérieures aux revenus fonciers perçus. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La location saisonnière
La location saisonnière peut être une alternative intéressante pour optimiser votre fiscalité sur les revenus locatifs. En effet, les loyers perçus dans le cadre d'une location saisonnière sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50% si les recettes annuelles n'excèdent pas 32 900 euros. Au-delà de ce seuil, le régime réel s'applique.
SOURCES : Interview par Le Figaro Immobilier de Maître Edouard Pruvost, Avocat fiscaliste au barreau de Paris et Docteur en droit fiscal