Gestion locative ou louer soit même : histoire inspirante d’un propriétaire arcachonnais

Bonjour, je suis Gabriel et je vous écris depuis le canapé de mon appartement que j'adore !

Je suis le propriétaire d'un beau 3 pièces à Arcachon, et je me demande si je dois déléguer la gestion locative de mon bien immobilier à une agence ?
 

MON HISTOIRE : JE DEVIENS PROPRIÉTAIRE

Pour vous raconter l’histoire depuis le début, sachez que mon aventure commence pour moi il y a 5 ans.

J’ai l’opportunité avec mon épouse d’acheter par le biais d’une agence immobilière un appartement T3 dans une jolie copropriété (dont l’agence est syndic) à 250 m de la plage centrale.

Non loin de là, le centre-ville d’Arcachon avec ses jolis restaurants de première ligne, son magnifique casino, la jetée Thiers et ses départs de bateaux pour le Cap Ferret ou l’île aux oiseaux, et toute la douceur de vivre dans ce que je considère être la plus belle station balnéaire du bassin d'Arcachon et peut être de France.

Tout était parfait.

Jusqu'à ce jour.

Le jour où j'ai reçu ma mutation pour Paris.

 

JE SUIS MUTÉ, CATASTROPHE

 
Cela a été un choc.

Un choc parce que nous avons eu l'impression de perdre l’endroit où nous voulions vivre et mourir.

La peur aussi parce que j'avoue qu'à cette époque je n'avais aucune connaissance de l'immobilier.

Mais vraiment aucune, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle j'ai acheté mon bien par le biais d’une agence, je voulais qu’elle m’accompagne de A à Z dans ce projet.

J'étais ce qu’ils appellent un primo-accédant.

Pour moi, Arcachon, c’était une étape majeure dans ma vie : j’installais ma famille au paradis et tout s'écroulait.

 

MES SOLUTIONS

Je comprends vite les 4 choix qui s’offrent à moi :

1. Refuser ma mutation et me trouver un autre job.
2. Vendre mon appartement.
3. Garder ce bien en résidence secondaire.
4. Louer mon appartement.

Même si je suis un novice en immobilier, je sais que :

• Changer de travail au moment où l’on vient de souscrire un crédit sur 20 ans n’est pas une chose qui me convient.
• Vendre mon appartement aurait été un crève-coeur.
• Le garder en résidence secondaire était au-dessus de mes moyens.

 
 

JE DÉCIDE DE LOUER MON APPARTEMENT

Il me reste donc à le louer.

La copropriété à ceci de formidable c’est que mes voisins sont aussi des propriétaires qui ont eu l'expérience de la gestion locative, ils m’ont été d’une aide précieuse même si cela ne m’a pas empêché non plus de faire une erreur … j’y reviendrai plus tard afin que vous ne la reproduisiez pas à votre tour.

On m’explique donc que dans la location j’ai des décisions à prendre dès le départ :

• Location courte durée type Air BnB (louer sur Arcachon pendant les périodes de vacances est une activité très lucrative de ce que m’en disent mes conseilleurs)
• Location longue durée avec 2 options :

 
 

CE QUE JE COMPRENDS DE LA GESTION LOCATIVE

En bref, la gestion locative est un processus qui consiste à gérer un bien immobilier pour le compte d'un propriétaire.

La promesse de la gestion locative confiée à une agence est triple :

1. Sécuriser mes revenus locatifs chaque mois
2. Valoriser mon patrimoine
3. Gagner du temps et économiser du stress pour moi

Cette gestion comprend :

• la recherche de locataires
• la rédaction et la gestion du bail
• la mise en location
• la perception et le suivi des loyers
• l'entretien du bien
• la gestion des contentieux
• Etc

Le rôle de votre gestionnaire locatif est d'effectuer toutes ces tâches dévoreuses de temps de vie  et d'énergie échangées contre un pourcentage sur les loyers encaissés. (en France, la moyenne est entre 6 et 13 %)

C'est le prix de la sérénité et de la sécurité parce qu'il s’occupe de tout ...  sauf de l’imprévu.

 

MAIS ON PEUT PRÉVOIR L'IMPRÉVU !

Je ne sais pas vous mais très vite, j’ai eu peur des impayés et en ce cas, j’ai appris qu’il existait des assurances loyers impayés qui couvraient contre un pourcentage des loyers (pour moi c’était 2,5%) le risque d’un locataire qui ne paye pas.

Rassurant non ?

Et bien en plus d'être rassurant c'est intéressant puisque cette assurance est 100% déductible des revenus !



 

IL FAUT CHOISIR : LOUER SOI-MEME OU DÉLÉGUER SA GESTION LOCATIVE ?

Pour mon cas, la location de vacances était impossible, j’habitais trop loin et il faut pour gérer cela être sur place.

Donc mon choix s’est tourné naturellement vers la gestion locative confiée à une vraie agence.

Nota Bene

Je dis “vraie” agence parce qu’en ce qui me concerne, les logiciels de gestion locative ou les gestions locatives en ligne n’offraient pas de services suffisants pour me permettre de louer par moi-même. 

J’ai eu une première bonne expérience en agence (même si je sais que beaucoup d’entre vous ont un apriori) et puis financièrement, nous, propriétaires bailleurs sommes importants pour eux.

En effet, en 2022, la gestion d'un bien représente près de 35 % du chiffre d’affaires des professionnels du marché de l’immobilier, de plus la demande en logement locatif a enregistré une hausse de 9 % en une seule année.

 

LA GRANDE QUESTION 

Il reste maintenant la GRANDE QUESTION.

Celle dont la réponse va influencer une bonne partie de ma vie : quelle agence immobilière choisir ?
 

Voilà ce que je vous propose :

Mon choix d'agence immobilière a été semé d'embûches et c'est là que j'ai fait ma pire erreur, celle qui a failli me ruiner ...

Je souhaiterais vous raconter tout ca parce que je pense que cela vous permettra d'éviter de faire les mêmes erreurs que moi.
 
Donc :

1. si ce premier texte fait plus de 500 lectures alors je vous donne la suite.
2. S'il ne vous intéresse pas, alors je ne vais pas plus vous importuner.

Je vais conclure mon post par vous remercier pour la lecture et ouvrir l'espace commentaire ci-dessous si vous avez des questions à me poser.